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Retraite pour carrière longue
Un décret du 7-5-2026 tire les conséquences de la suspension, jusqu’en 2028, de la réforme des retraites de 2023 opérée par la LFSS pour 2026 en adaptant l’âge de départ anticipé pour carrière longue pour les assurés ayant débuté leur activité avant l’âge de 20 ans.
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Prescription et obligation de délivrance : distinction entre l’action en exécution forcée et l’action en réparation
L’obligation de délivrance du bailleur est continue pendant toute la durée du bail. De sorte que le locataire peut en demander l’exécution forcée tant que le manquement perdure et obtenir la réparation de ses préjudices dans la limite des cinq années précédant son action en justice.
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Acte anormal de gestion : encore faut-il le prouver !
Si l’administration estime excessifs des honoraires versés à des sociétés liées, elle doit le démontrer concrètement, au moyen de comparaisons pertinentes et adaptées aux prestations en cause. Le juge ne peut donc pas valider le redressement sans répondre aux critiques du contribuable sur la méthode utilisée.
Seuls les frais supportés par l'emprunteur sont pris en compte pour le calcul du TEG
Ayant consenti un crédit à une SCI, une banque impose à son gérant de contracter une assurance décès et perte d’autonomie et de la lui déléguer. Faute d’être supporté par l’emprunteur, le coût de cette assurance ne doit pas être inclus dans le calcul du TEG.
Les faits
Une banque prête à une société civile immobilière (SCI) des fonds destinés à l'acquisition de biens immobiliers. Invoquant l'inexactitude du taux effectif global (TEG) en l'absence de prise en compte des frais d'assurance couvrant les risques de décès et de perte d'autonomie souscrite par son gérant, la SCI agit contre la banque en annulation de la stipulation d'intérêts, substitution du taux de l'intérêt légal au taux conventionnel et remboursement des intérêts indûment perçus.
Les juges du fond condamnent la banque en retenant que, celle-ci ayant imposé comme condition d'octroi du prêt une délégation à son profit de l'assurance souscrite et payée par le gérant de la SCI, le coût de cette assurance devait être pris en compte pour le calcul du TEG.
Cassation de cette décision par la Haute Juridiction : seuls les frais supportés par l'emprunteur doivent être pris en considération dans la détermination du TEG.
Commentaires
1° Pour déterminer le TEG ou le taux de référence d'un prêt, sont ajoutés aux intérêts les frais, commissions ou rémunérations de toute nature, directs ou indirects (C. consom. ex-art. L 313-1, al. 1, applicable en l'espèce ; désormais art. L 314-1). Les primes d'assurance doivent être comprises dans le calcul du TEG lorsque l'octroi du prêt a été subordonné à la souscription de l'assurance concernée par l'emprunteur (Cass. 1e civ. 23-11-2004 n° 02-13.206 F-PB ; Cass. 1e civ. 15-10-2014 n° 13-19.241 F-D), ce qui n'est pas le cas si l'assurance est facultative (Cass. 1e civ. 8-11-2007 n° 04-18.668 F-PB ; Cass. 1e civ. 12-7-2012 n° 10-25.737 F-D) ou si l'obligation de souscrire l'assurance est sanctionnée par la déchéance du terme (Cass. 1e civ. 6-2-2013 n° 12-15.722 FS-PBI ; Cass. 1e civ. 6-4-2016 n° 15-12.774 F-D).
Encore faut-il que le coût de l'assurance soit assumé directement par l'emprunteur. Ce n'est pas le cas lorsque l'assurance érigée en condition du prêt a été souscrite et les primes payées personnellement par le dirigeant de la société emprunteuse.
2° Depuis l'ordonnance 2016-301 du 14 mars 2016, l'article L 314-1 du Code de la consommation, qui n'était pas applicable aux faits objet de l'arrêt commenté, prévoit expressément que ne sont pris en compte pour le calcul du TEG que les frais « supportés par l'emprunteur [...] et qui constituent une condition pour obtenir le crédit ou pour l'obtenir aux conditions annoncées ». L'ancien article L 313-1 du Code de la consommation ne contenait pas une telle précision.
Source : Cass. 1e civ. 2-2-2022 n° 20-18.729 F-D.
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