Résiliation du bail commercial par le bailleur

Le bailleur qui entend résilier de plein droit le bail commercial en visant la clause résolutoire contenue dans le contrat doit faire délivrer son commandement ou sa mise en demeure préalable de payer obligatoirement par un huissier de justice

Une société a loué un local commercial à une autre société qui l’a sous-loué. La bailleresse a adressé à la locataire une lettre recommandée avec demande d'avis de réception la mettant en demeure de payer dans le mois des arriérés de charges et d'indexation de loyers restant dus, sinon elle faisait jouer la clause résolutoire du bail (résiliation de plein droit du bail pour non-paiement des loyers).

En appel, les juges acceptent la résiliation du bail commercial demandée par la bailleresse car le contrat de bail stipulait sa résiliation de plein droit après une mise en demeure d'exécution ou un commandement de payer. Selon eux, la mise en demeure de payer adressée au locataire par lettre recommandée était valable. Elle rappelait à la locataire le délai légal d'un mois et comportait un décompte détaillé de la dette. Donc, à défaut de contestation dans le délai légal, le bail principal était résilié de plein droit, entraînant la résiliation du sous-bail.

Rappelons que l’article L.145-41 du code de commerce prévoit qu’une clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit (clause résolutoire) ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai  (de 1 mois).

Mais la Cour de cassation a sanctionné les juges. Elle rappelle que la mise en œuvre d'une clause de résiliation de plein droit d'un bail commercial ne peut résulter que d'un acte extrajudiciaire (acte d’un huissier de justice), et non d’une lettre recommandée.

 
Sources : Cass. civ.,  3. 21 décembre 2017, n° 16-10583

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