Suspension du délai de prescription de l’action en requalification d’un bail dérogatoire en cas de fraude

La fraude suspend le délai biennal de prescription de l’action en requalification d’un bail dérogatoire en bail commercial.

Les propriétaires d’un local commercial ont successivement signé trois baux dérogatoires. En 2018, les bailleurs ont assigné en référé le locataire aux fins d’expulsion.

Le premier et troisième locataire, invoquant une fraude, ont assigné les bailleurs en reconnaissance d’un bail commercial au profit du premier locataire. Les locataires soutenaient que le délai biennal de prescription, s’appliquant à l’action en requalification d’un contrat en bail commercial, était suspendu en présence d’une fraude. La fraude s’analysant, en l’espèce, en un montage consistant à renouveler des baux dérogatoires en modifiant le nom du locataire ou à faire intervenir des prête-noms.

La cour d’appel a jugé que l’action en requalification avait été engagée plus de cinq années après la conclusion des contrats et qu’elle était donc prescrite.

La cour de cassation casse l’arrêt au visa notamment du principe selon lequel « la fraude corrompt tout ». Elle reproche au juge d’appel de ne pas avoir recherché si les fraudes invoquées n’étaient pas de nature à suspendre la prescription de l’action en requalification des baux dérogatoires.

Civ. 3^e, 30 mai 2024, n° 23-10.184

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